Befolkningsveksten faller, og BNP-veksten blir moderat i årene framover. Behovet for å øke bestanden av boliger og andre bygg reduseres – kanskje med unntak av helsebygg, hvor eldrebølgen er vekstdriveren. For mange av de andre bygningskategoriene blir erstatningsbyggingen – den delen av nybyggingen som skal erstatte avgangen fra den eksisterende bygningsbestanden – en stadig viktigere del av nybyggingsmarkedet.
Boligbyggingen
Her skal det dreie seg om boligbyggingen – de øvrige bygningstypene får bli en annen gang. Nye framskrivinger av folketallet fra SSB indikerer at samlet boligbestand bare behøver å øke med litt over 20 000 per år framover for å holde følge med befolkningsveksten. Tallet er dessuten svakt synkende hvis vi velger de mest realistiske alternativene i SSBs befolkningsframskrivinger. Samlet årlig boligbygging må likevel være vesentlig høyere enn beregnet vekst i boligbestanden, siden boligbyggingen også skal erstatte avgangen fra den eksisterende boligmassen. Men hvor mye er «vesentlig» høyere? Derom strides de lærde, som det heter.
SSB publiserer riktignok statistikk over hvor mange boliger som blir registrert som sanert hvert år, men det er bare noen få tusen i året. Det er neppe hele sannheten om avgangen når boligbestanden er på 2,5 millioner. De har også noen tall for hvor mange helårsboliger som konverteres til fritidsboliger hvert år, men det er heller ikke så mange at det monner stort.
Avgangen
Størstedelen av avgangen kommer trolig fra boliger som blir stående ubrukt etter fraflytting. Mange bygdesamfunn har nedgang i folketallet, og det er på ingen måte kjøpere til alle boligene som blir igjen etter fraflytting og dødsfall i disse bygdene. De forsvinner ikke, men går ut av den aktive boligmassen. Ikke nødvendigvis for godt, mange av disse husene – for det er stort sett eneboliger og småhus – kan bli tatt i bruk igjen, for eksempel i forbindelse med behov for å bosette flyktninger. Det er den delen av boligbestanden som går helt ut av bruk vi er ute etter. Disse finner en nok hovedsakelig i områder med vedvarende nedgang i folketallet.
Samlet avgang består altså av sanering (inkludert brann), bruksendring, fraflyttede boliger som forblir fraflyttede, og dessuten differansen mellom små boliger som blir slått sammen og store boliger som blir delt opp. Summen av alle disse faktorene er det ingen som vet. Dermed blir det mange alternativer som kommer opp hos de lærde, som i denne sammenhengen er boligmarkedsanalytikere.
Den svarte svanen
«Den svarte svanen» er, som en skjønner, boliger som blir stående tomme for godt der hvor folketallet synker. Ingen vet hvor mange det er hvert år. Det gjør det omtrent umulig å lage rimelig presise anslag, basert på observasjoner, for mange nye boliger det er behov for å bygge framover, gitt befolkningsframskrivingene.
Avgangsberegninger
Heldigvis er det mulig å lage avgangsberegninger, for eksempel basert på husholdningsstatistikk fra folke- og boligtellingene, SSBs byggearealstatistikk og boligbestandsstatistikk. Beregningene indikerer at vel 10 000 boliger går ut av den aktive boligbestanden per år, inklusive boliger som rives og brenner ned. Hvis dette skulle være sånn noenlunde riktig, vil den delen av nybyggingsbehovet som er erstatning for avgang være rundt halvparten av den delen som går med til å øke boligbestanden. Etter hvert som boligbestanden øker, vil også avgangen øke, mens altså veksten i boligbestanden går ned.
Til slutt
Uansett om avgangsnivået er 5 000, 10 000 eller kanskje 15 000, etter hvert som nivået på erstatningsbyggingen øker mens behovet for bestandsøking går ned, vil den første nærme seg den andre. Selv om befolkningsveksten i årene framover blir lavere enn det vi er vant til fra de par siste 10-årene, vil økende erstatningsbygging bidra til at fallet i etterspørselen etter nye boliger blir mindre enn det som nedgangen i befolkningsveksten skulle tilsi. Likevel, det vil nok fortsatt ta noen år før behovet for erstatningsboliger blir like høyt som behovet for å øke boligbestanden.
